Baurecht

Die Bearbeitung baurechticher Mandate bildet den Schwerpunkt der
Berliner Kanzlei.

Im Bereich des privaten Baurechts und des Architektenrecht steht Rechtsanwalt Conze als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht,
im Bereich des öffentlichen Baurechts Herrr Rechtsanwalt von der
Wense
als Fachanwalt für Verwaltungsrecht zur Verfügung. Es können
so beide Bereiche des Baurechts für den Mandanten abgedeckt werden.

Das Baurecht ist geprägt von den Interessen des Bauherrn, möglichst      schnell eine mangelfreie Leistung und dem Interesse des Bauunter-
nehmers, für seine Leistung eine angemessene Vergütung zu erhalten.

Aus dieser unterschiedlichen Interessenlage resultiert eine große
Palette möglicher Konflikte, welche einzeln oder in Gruppen geeignet
sind, dass vernünftige und zielgerichtete Miteinander zu gefährden. Aufgabe des Anwalts muss es sein, die Konflikte und ihre Ursachen möglichst schnell zu erkennen.

Erst das Verstehen der Ursachen ermöglicht es, im Interesse der
Partei eine Lösung zu finden. Erst das Verstehen ermöglicht es, den
Konflikt nicht weiter zu verschärfen.

Es gilt weiter, gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Dieses mindert zwar im Einzelfall den Ertrag des Anwalts. Anderer-
seits führt jede gerichtliche Auseinandersetzung zwangsläufig zu einer Verzögerung der Konfliktlösung, zum Teil über Jahre. Dieses ist regelmäßig nicht im Interesse der Partei.

Dem Mandanten sind die rechtlichen Hintergründe zu erläutern, damit
er selbst in die Lage versetzt wird, seine Lage einzuschätzen und die Folgen seines Handelns zu beurteilen.

Auch die rechtlichen (prozessualen) Mittel sind zu erörtern, da unter-schiedliche Wege zwangsläufig zu unterschiedlichen Ergebnissen
führen können. So hat es regelmäßig einen erheblichen zeitlichen
Vorteil, hinsichtlich behaupteter oder bestehender Mängel ein Privatgutachten in Auftrag zu geben anstelle bei Gericht ein selb-
ständiges Beweisverfahren zu betreiben.

In der außergerichtlichen Auseinandersetzung kann die Einschaltung eines Anwaltes dazu führen, dass sich auch die Gegenseite anwaltlich beraten lässt und so eine Konfliktlösung erreicht werden kann.


Der Bauunternehmer

Der Unternehmer steht regelmäßig in der Pflicht, mit der vereinbarten Vergütung eine mangelfreie Leistung zu erbringen. Die Kalkulation beinhaltet meist Aufwendungen für die Mängelbeseitigung (nobody is perfect!), Wettereinflüsse, unerwartete Lieferschwierigkeiten, Anwalts-
kosten etc. nicht.

Geänderte oder zusätzliche Leistungen beschwören die Auseinander-
setzung über Mehrkosten herauf, Nachträge werden nicht beauftragt
oder der Höhe nach bestätigt, dieses verzögert wiederum deren Ver-
gütung usw.

Der Bauherr verzögert oder verweigert die Abnahme, Vorleistungen
des Unternehmers sind nicht abgesichert - kurz, eine Vielzahl von
Risiken tun sich während der Bauzeit auf.

Nach unserer Auffassung ist eine baubegleitende anwaltliche Bera-
tung des Unternehmers eine Möglichkeit, die Zahl der Konflikte einzudämmen und die auftretenden Risiken zu begrenzen. Durch eine zeitnahe, schnelle und lösungsorientierte Beratung wollen wir er-
reichen, ein für den Unternehmer gutes wirtschaftliches Ergebnis zu erreichen.

Natürlich ist es nicht vertretbar, jede Baustelle anwaltlich intensiv zu
beglei-ten. Das ist auch nicht nötig. Sinnvoll ist es allerdings, dem Unternehmer zur Seite und jederzeit zur Verfügung zu stehen. In einem Zweifelsfalle soll so die Möglichkeit gegeben werden, sich schnell
einen Überblick über die rechtliche Situation zu schaffen und das
weitere Handeln danach auszurichten.

Durch die Vereinbarung einer zeitbezogenen Vergütung für die Bera-
tungstätigkeit schaffen wir eine kalkulierbare Grundlage für unsere Mandanten. Sie können sich so durchaus auch mal eine „kleine Frage zwischendurch“ leisten ohne Angst haben zu müssen, von den Anwaltskosten erschlagen zu werden.

Fragen Sie uns, probieren Sie unsere Leistung aus, Sie werden es
nicht bereuen!

Der private Bauherr

Der private Bauherr errichtet regelmäßig nur einmal in seinem Leben
ein Eigenheim. Er geht dafür eine erheblich finanzielle Verpflichtung ein und möchte deshalb auch ein entsprechendes mangelfreies Bauwerk haben. Das ist sein gutes Recht!

Naturgemäß fällt einem Bauherrn während der Bauausführung das
eine oder andere ein, was er oder sein Architekt bei der Planung übersehen hat. Auch neue Ideen entstehen, wenn aus dem abstrakten Plan ein reales Bauwerk wird. Der private Bauherr ist regelmäßig sehr
an seinem Bauwerk interessiert, er entdeckt schnell die offensicht-
lichen Fehler der Unternehmers.

Anders ist es meist mit den nicht so offenkundigen Mängeln. Kommt
es während oder nach der Bauausführung zwischen dem Bauherrn
und dem Unternehmer zu Meinungsverschiedenheiten, so ist der
private Bauherr in seinem Verhalten meist ungeübt, er fühlt sich dem Unternehmer schnell unterlegen, da dieser aus seiner beruflichen Erfahrung heraus leichter mit Konflikten umgehen kann. Wir raten
deshalb privaten Bauherren, von vorneherein eine anwaltliche Beglei-
tung des Bauvorhabens anzustreben.

Die sichere und baukundige Beratung durch einen Fachanwalt für
Bau- und Architektenrecht beseitigt Unsicherheiten schon ab dem Planungsstadium. Sie gibt dem Bauherrn Sicherhei
t bei Vertragsabschluss und im Umgang mit den ausführenden Firmen, insbesondere, wenn sich schon während der Ausführung erhebliche Baumängel zeigen. Bei der Abnahme und der Rechnungsprüfung wird dem Unternehmer deutlich gemacht, dass der Bauherr eine fairer und
kein unsicherer Partner ist. Nach der Ausführung und während der Gewährleistungszeit können Konflikte durch die anwaltliche Beratung vermieden oder zumindest in den richtigen Bahnen gehalten und gelöst werden.

Natürlich ist eine solche Beratung nicht umsonst. Die anfallenden
Kosten stehen jedoch regelmäßig in einem gesunden Verhältnis zu bestehenden Risiken und den möglichen Schäden. Wir bieten Ihnen unsere Leistung auf der Basis einer zeitbasierenden Vergütungs-
vereinbarung an, welche Sie zu keiner Leistung verpflichtet, wenn Sie
das Bauvorhaben ohne Konflikte mit den ausführenden Firmen abwik- keln können, Ihnen aber Sicherheit und frühe und schnelle Hilfe gewährt, soweit Sie dieses für erforderlich halten. Sprechen Sie mit uns, probieren Sie unsere Leistung aus,
Sie werden es nicht bereuen!

Begriffe des Baurechts

(Anmerkung: Die nachfolgenden Begriffe lassen das Baurecht übersichtlich und einfach erscheinen – das täuscht. Zu allen Regeln gibt es Ausnahmen, zu allen Begriffen gibt es verschiedene Auslegungen – Juristen brauchen auch etwas zu tun! Eine ausführliche Übersicht zu erstellen, hieße ein Buch zu schreiben. Davon gibt es be- reits viele. Angelesenes Wissen kann die anwaltliche Beratung -meist- nicht ersetzen!)

Abnahme

Mit der Abnahme gibt der Bauherr zu verstehen, dass das Bauwerk nach seiner Auffassung vertragsgemäß hergestellt wurde. Soweit der Bauherr Mängel erkennt, muss er seine Gewährleistungsrechte (Mängel-
ansprüche) bei Abnahme schriftlich vorbehalten, andernfalls verliert er diese. Im Streitfall muss der Bauunternehmer beweisen, dass der Bauherr den Mangel kannte. Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Bauherrn über, d.h. dass der bis zur Abnahme zur Herstellung/ Neuherstellung verpflichtete Unternehmer mit der Abnahme von diesem Risiko befreit wird.

Mangel

Ein (Sach-) Mangel liegt vor, wenn das hergestellte Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Maßgeblich ist der Bauvertrag. Wenn
der Bauvertrag keine genaue Beschaffenheitsangaben enthält, so ist
die nach dem Vertrag vorausgesetzte (ungeschriebene) Beschaffenheit, sonst die Beschaffenheit maßgeblich, die ein solches Werk üblicher-
weise hat. Ist ein Werk mangelbehaftet, so hat der Bauherr Gewährleistungsansprüche (Mängelansprüche).

Nacherfüllung

Die Gewährleistung ist im deutschen Recht vorrangig auf die Nacherfüllung gerichtet, d.h. der Unternehmer hat in der Regel den Anspruch, sein mangelhaftes Werk nachzubessern. Erst nachdem die Nacherfüllung gescheitert ist, können die anderen Mängelansprüche geltend gemacht werden.

Selbstvornahme/Ersatzvornahme

Verweigert der Unternehmer die Nacherfüllung, ohne dazu berechtigt
zu sein oder führt er sie nicht durch, so kann der Bauherr den Mangel selbst besei-tigen lassen, nachdem er dem Unternehmer erfolglos
eine Frist zur Mangelbeseitigung (Nacherfüllung) gesetzt hat.

Minderung/Rücktritt/Schadensersatz

Neben der Ersatzvornahme bestehen unter entsprechenden Voraussetz-ungen die Ansprüche auf Minderung, Rücktritt und Schadensersatz.

VOB, Teil B

Die VOB, Teil B, richtig die Vergabe- und Verdingungsordnung, Teil B
(DIN 1961) ist ein für die Durchführung von Bauvorhaben der öffent-
lichen Hand erstelltes Regelwerk, welches ausführlicher als das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) auf die möglichen Konflikte des Baugeschehens eingeht. Dieses Regelwerk kann von den Parteien
eines Bauvertrages auch dann vereinbart werden, wenn sie nicht zur öffentlichen Hand gehören. Es hat die Rechtsnatur allgemeiner Geschäftsbedingungen.

Schlussrechnung

Der Begriff der Schlussrechnung entstammt dem Vergütungsrecht der Architekten und Ingenieure (HOAI) und der VOB/B. Dort ist eine prüffähige Schlussrechnung Voraussetzung für die Fälligkeit des Vergütungsan- spruchs. Anders für den Fall, dass in einem Bauvertrag die Geltung der VOB/B nicht vereinbart ist. Dann bedarf es für die Fälligkeit der Vergü-
tung keiner prüffähigen Schlussrechnung. Um den Anspruch allerdings darzulegen, ist eine nachvollziehbare Abrechnung allerdings erforderlich.

Verjährung

Ansprüche auf Mängelbeseitigung an Bauwerken verjähren innerhalb
von 5 Jahren ab der Abnahme.

Vergütungsansprüche verjähren regelmäßig innerhalb von 3 Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres, in welchem die Vergütung fällig wird.